03/11/2022 - DICAS
A compra de um imóvel é uma grande decisão de vida, geralmente, o maior investimento financeiro que uma pessoa faz. Por isso, é fundamental planejar de forma minuciosa esse passo tão decisivo. Ainda mais quando se trata de um endividamento de longo prazo: é preciso autoconhecimento, organização e cautela.
É preciso estar atento às oscilações do mercado, que dependem do cenário econômico do país. Em momentos de crise, os prazos de financiamento tendem a diminuir. Obviamente, com a redução do tempo, há um aumento significativo no valor das prestações. Quando há crescimento econômico, a concessão de crédito é facilitada, e os prazos ficam mais longos. Uma taxa Selic mais baixa tende a influenciar positivamente a compra do tão sonhado imóvel próprio. Em agosto de 2020, por exemplo, a taxa Selic ficou definida em 2,75% e se manteve assim até a última reunião do Copom.
Esses fatores somados ao aumento da concorrência entre os bancos podem vir a beneficiar o comprador. Os principais bancos privados operam ativamente na carteira imobiliária. O Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal também, e normalmente com taxas de juros mais atrativas.
Além disso, é muito comum um cliente comprar um imóvel e não saber que será necessário reservar dinheiro para pagar a escritura, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro no cartório, dentre outros documentos. Por isso, é importante se informar!
A quantidade de detalhes envolvida numa operação de concessão de crédito imobiliário pelos bancos, em geral, não facilita o processo. É preciso ter em mente que a finalidade do banco é lucrar, então cabe ao interessado pesquisar para não ficar confuso diante das opções. No Brasil, assim como acontece nos Estados Unidos, já existem ferramentas de busca para pesquisar e simular o financiamento online. Esse processo pode facilitar a comparação entre as propostas dos bancos.
É fundamental ficar atento às condições de cada instituição. Para facilitar a vida de quem compra, é necessário verificar as taxas que estão sendo comercializadas próximo ao momento da contratação. Por se tratar de um cenário extremamente mutável, é importante que essa comparação entre planos de financiamento de diferentes bancos seja avaliada minuciosamente.
Para o processo de compra ser mais objetivo, é viável entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de você encontrar o imóvel que procura. Uma vez o pedido aprovado, o banco vai fornecer uma “carta de crédito” como garantia de que você terá o dinheiro necessário para fechar o negócio, caso a documentação de seu futuro imóvel esteja em dia e o atual proprietário não tenha pendências financeiras. A carta de crédito tem validade de, no mínimo, três meses.
É possível utilizar o saldo do seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar de entrada na contratação do seu imóvel. Com os juros altos do país, vale a pena aumentar o valor da entrada ao máximo possível, para diminuir os juros, uma vez que a correção monetária do valor retido no FGTS não supera quanto se ganhará com a baixa dos juros, ao aumentar a entrada.
Para se enquadrar na possibilidade de utilização do FGTS, também é preciso cumprir as seguintes condições: comprovar, no mínimo, 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS (não necessariamente consecutivos) ou saldo em conta vinculada de, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel; não pode já ser proprietário de imóvel no município (ou região metropolitana) onde mora ou onde trabalha; nem ser detentores de financiamento no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do país, tanto para imóvel novo quanto usado.
O comprador precisa ter, no mínimo, 20% do valor do imóvel para obter o financiamento. Esse valor pode ser pago ao vendedor como sinal. Uma parcela também pode ser paga quando o banco liberar o financiamento. Tudo depende da negociação com o vendedor. A parcela do banco será creditada diretamente na conta-corrente de quem está vendendo. Geralmente os bancos privados são bem mais rápidos.
Para conseguir obter o valor máximo de financiamento, a prestação inicial tem de estar dentro dos limites de comprometimento de renda definidos pelo banco. A maior parte dos bancos permite um comprometimento de até 30% da renda bruta mensal.
No sistema de prestações decrescentes, o SAC, tudo depende da velocidade de redução das parcelas ao longo do contrato, que varia conforme o banco. Alguns mantêm as prestações mais baixas no começo, mas demoram mais para reduzi-las e oneram o saldo devedor com pesadas correções. Outros começam com prestações um pouco mais altas, mas diminuem a dívida com mais rapidez.
Lembre-se de que o custo total e a soma das prestações são as informações mais relevantes. É necessário conhecê-las para poder escolher com segurança o banco em que fará o financiamento. Ao comparar as simulações feitas pelos bancos com o valor exato de cada prestação do contrato (sem considerar a variação da Taxa Referencial), muita gente se preocupa apenas em olhar a primeira parcela e talvez a última. É fundamental que a primeira prestação tenha o menor impacto possível no orçamento do comprador. CET (Custo efetivo Total) é um indicador que leva em consideração todos os custos, não somente juros e amortizações, mas também seguros e taxas administrativas. E é um bom balizador comparativo entre bancos.
Também é importante observar a última prestação, para saber se, daqui a 25, 30 ou 35 anos, não poderá ser cara demais para o mutuário, em especial em caso de aposentadoria. Então não necessariamente os bancos com menores prestações no início e no final do contrato são as melhores escolhas.
Quem oferece a primeira e a última prestação mais baixas nem sempre tem o menor custo total de financiamento.
Pouca gente se dá conta de que, além do pagamento da entrada, terá de pagar um valor considerável com impostos, taxas e despesas contratuais. Isso soma cerca de 3% do valor do imóvel, além da taxa de vistoria, que pode variar, e dos custos contratuais usualmente cobrados pelos bancos. É fundamental prever esses gastos, para não ser surpreendido depois.
Em caso de não contratar o valor máximo de financiamento para sua faixa de renda, e não pagar as despesas extras à vista, na maioria dos bancos poderá incluir essas despesas no financiamento. Neste caso, poderá usar parte do dinheiro na reforma do imóvel. É melhor engordar o valor do financiamento imobiliário do que ter de recorrer aos empréstimos bancários depois.
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